房产税时间表排定 先在个别城市试点

　　昨日有消息称，房产税试点将于2012年开始推行

　　□ 本报记者 朱宝琛

　　推行房产税试点的时间表，终于露出眉目了。

　　 昨日，有消息称，在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。全国范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始。房产税试点时间之所以比预期晚，可能由于该税种在支出方面的相关政策还有待完善。

　　 房产税被称为"简洁版物业税"。它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。之前房价暴涨的根本原因被认为是，大量投资投机性需求涌入楼市。一方面许多人无力购买第一套住房；另一方面不少投机者以极低的成本囤积房产。因此，自从本轮调控启动后，对房产税的预期就不断加重：应对房地产实现开发、转让和持有多环节征税，从而增加持有成本。

　　 被业内称为"新国十条"的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　 而进入5月以来，关于房产税的讨论更是一直没有停歇过。

　　 5月31日,国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出"逐步推进房产税改革"。寥寥数字，再度引发业内多重猜测。紧随其后,国家发改委官员明确表态，房产税改革推进暂无总体安排，但国家发改委支持地方进行试点和实验。

　　 但是，对于是否该开征房产税，业内人士则是各执一词。

　　 全国政协经济委员会副主任李德水日前在出席中国国际经济交流中心举办的"经济每月谈"时表示，当前房地产调控不能半途而废，寄望政府把房价大幅降下来的想法有所偏颇。我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计，包括房产税，其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益，而不会给大家普遍增加负担，对绝大多数居民而言，是完全可以不用担心的。

　　 财政部财政科学研究所所长贾康日前称，在房地产保有环节开征物业税，虽然不能在长时期在表面形态上有效降低房价，但会是商品房需求的总规模表现得更少泡沫，总体房价表现更沉稳，更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

　　 而在北京师范大学金融研究中心教授钟伟看来，房产税就像政府挥舞的手术刀，不问病理、不看病灶、不管不顾，先下一刀而后快，至于下刀之后的结果，似乎不在考虑之列。"非我财不纳税，我反对开征房产税。"

　　 著名经济学家、燕京华侨大学校长华生此前在接受《证券日报》记者采访时曾表示，增收房地产税是税收制度的一次重大变革，对调节收入等有很大作用。但要遏制房价过快上涨的势头，土地增值税和个人所得税的作用比房产税更直接有效。他同时提出可以征收房产闲置税。因为征收房产闲置税对住房市场、租赁市场会有一定的调节作用，它所产生的作用比开征房产税要大，而且征收成本也比较低。

　　 目前，我国房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额以及出租房屋的租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。 （.证.券.日.报）

　　贾康：开征房产税可挤压房地产需求泡沫

　　今年以来，有关开征房产税的传言喧嚣一时，从重庆到上海几度沉浮，但经过一段时间的爆炒后，最近渐归平寂。尽管沪、渝已在为房产税征收试点做一些准备，并将相关方案上报国务院，但绝大多数城市尚未有类似动作。因为在市场多数人士看来，房产税是作为抑制房价上涨的"杀手锏"存在的，其真正的意义究竟是什么？目前，在一系列调控措施的作用下，虽然房价没有出现预期的下降，但房地产市场的热度渐渐消褪，不过对于房地产税开征的讨论仍在继续。

　　近日，财政部财政科学研究所所长贾康表示，国家采取的房地产新政确实起到了预期的效果，遏制了房价过快上涨。不过，前段时间出现房地产政策有可能放松的传言后，成交量立升，辟谣后又跌回去。这说明房地产政策应该以治本为上，应该有可持续性。

　　他表示，这需要从保障与市场两轨统筹，取消经济适用房，而在交易、保有环节收税。在房地产保有环节开征物业税，虽然不能在长时期在表面形态上有效降低房价，但会是商品房需求的总规模表现得更少泡沫，总体房价表现更沉稳，更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

　　多数业内人士认为，无论是房产税还是物业税，作为一个市场的抑制手段，开征有积极的一面，对追求投资性需求的有房者、投资者和投机者影响较大，将增加其持有成本，降低整体投资和投机收益。但房地产作为一种商品，房价主要还是取决于市场供求关系，这个税对市场和房价的影响或是微乎其微。

　　贾康认为，征收房地产税至少有三大正面意义：首先房地产税是与分税分级财政体系相匹配的的地方税体系的重要财源支柱；其次房地产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件；第三，房地产税还会增进财产税再分配调节功能，对整个社会和谐及长期可持续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。

　　国家住建部政策研究中心副主任王珏林指出，房产税作为对市场管理的一种手段，应该比政策要好。税收与金融是管理市场的最好手段。房地产市场一直缺乏有效的管理，缺乏法律上的管理手段，而税收就是法律上的管理手段，这个市场最终还是要由法律来管理，而不是由政策手段来管理。

　　贾康表示，物业税作为一个税种，不会改变房价上扬的长期趋势，但税收，哪怕是整个税制，虽然不是万能的，但没有税收调节也是万万不能的。物业税一定有对冲房价上升的力量。虽然房地产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中放假的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更"沉稳"，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。 （.证.券.日.报 .秦.炜 .夏.青）

　　房地产调控政策初见成效 个人房贷需求降七成

　　商报讯(记者 崔吕萍)于今年4月份出台的房地产调控新政已初见成效。记者昨日从央行北京营管部获悉，5月和6月新增房地产贷款明显回落，其中房地产开发贷款新增额较1-4月月均新增额降幅超过57%。同时，由于个人房贷申请审核制度的日趋严格，加之人们对房价保持观望态势，导致个人住房贷款需求明显下降，6月单月新增额较4月降幅接近七成。

　　央行北京营管部于昨日发布《2010年上半年北京市金融运行情况报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示，北京市上半年贷款总量平稳增长，增速向常态回归。6月末，全市金融机构本外币贷款余额3.4万亿元，同比增长16.4%。人民币贷款余额2.7万亿元，同比增长11.9%；上半年新增人民币贷款2076.1亿元，同比少增2354亿元。央行相关人士表示，北京市上半年货币信贷增长符合国家调控政策意图。

　　而具体到房地产贷款方面，6月末房地产人民币贷款余额7800亿元，同比增长34.5%；比年初增加1120.6亿元，占同期全市贷款新增额的54%。5月、6月房地产贷款新增额比1-4月月均新增额分别下降57.4%、58.4%。

　　究其原因，《报告》显示，缘于房地产开发贷款增长明显回落。房地产开发贷款余额4182.4亿元，比年初增加727.8亿元；5月、6月单月新增额比4月分别下降72.9%、67.9%。

　　与此同时，个人住房贷款需求明显下降。个人住房贷款余额3363.4亿元，比年初增加359.2亿元；5月、6月单月新增额比4月分别下降46.1%、69.1%。

　　此外，信贷对保障性住房建设的支持力度进一步加大。全市经济适用房开发贷款余额80.8亿元，同比增长26.4%。

　　在多管齐下后，北京市房价过快增长的势头已现回落。北京市统计局日前发布数据显示，截至6月末，楼市交易量大幅下滑，房价过快上涨势头已经得到初步遏制。数据显示，6月份房屋销售价格比5月份下降0.4%；其中新建住宅与5月持平，二手住宅比5月下降0.9%。

　　《报告》还显示，上半年北京市融资总量依然处于历史高位，且表外融资规模大幅增加。其中截至6月末，北京市直接融资规模同比基本持平。北京地区非金融企业通过发行债券、股票等直接融资渠道累计筹集资金4559.3亿元，比上年同期减少73.5亿元。其中，北京地区企业发行短期融资券1858亿元，同比增加1177亿元；发行中期票据1538亿元，同比减少1671亿元。委托贷款、信托贷款等表外贷款增加较多。上半年全市银行委托贷款增加793.8亿元，而上年同期为减少78.7亿元；信托公司信托贷款增加2710.3亿元，而上年同期为减少390.6亿元。 （.北.京.商.报）

　　海南再现烂尾楼 当地楼市泡沫破裂隐忧浮现

　　海南楼市正在遭遇寒潮。

　　21世纪经济报道报道，近日，海南金手指地产公司宣布，8折销售其在海口和兴隆开发的住宅项目。这是今年以来海南第一家降价20%的地产商。

　　据国家统计局公布的数据显示，上半年海南完成商品住宅投资184.99亿元，同比增长78.1%，销售增长121.7%。但6月份，海南房地产投资环比下降8.42%，商品住宅投资环比下降6.32%，商品房销售面积环比下降20.56%，商品房销售额环比下降29.18%。

　　这再次引发了各界对于海南房地产前景的担忧。

　　一桩关于抵债烂尾楼资产的陈年老帐，引起了财政部、中国银行总行的高度关注。

　　7月13日，记者获得的一份权威部门书面材料称，"中行海南省分行在处置海南福地苑房地产开发公司金融不良资产时，违反资产处置操作规程，存在暗箱操作和国有资产流失的可能"。

　　据调查，2004年4月21日，海南中行向福地苑发放4500万元商业贷款，期限4年，用于"鸿联商务广场"建设。截至2009年底贷款余额4498.5万元，拖欠利息1762.4万元。

　　"鸿联商务广场"位于海口滨海大道123号，原为海南鸿联房地产公司开发，2004年转让给福地苑。截至2005年底福地苑已付款项总额的97%，但未完成工商登记过户。

　　2008年6月，海南中行拟将福地苑债权作价6200万元转让给海南太阳岛房地产有限公司，中总行同意减免全部表外利息1211.3万元。但因"鸿联商务广场"未过户到福地苑名下，重组未遂。直到2008年底才完成过户。

　　2009年6月，海南中行以法院强制执行超过2年未收回贷款款项为由，报经中总行核销了福地苑项下的贷款本金和利息，其中本金4498.5万元，拖欠利息为1446.1万元。随后，海南省高院执行局发布公开拍卖信息。

　　12月1日，海南中行与福地苑、海南义隆实业公司签订《债权债务重组合同书》，拟将福地苑债权作价6200万元转让给义隆公司。但此时，海南中行并未取消公开拍卖信息。

　　12月15日，海南泰达拍卖公司与浙江客户吴先生签定竞买意向并收取了保证金，当天被海南中行通知中止拍卖程序。一个月后，海南中行取得义隆公司2000万元的预付款。

　　据财政部海南特派办调查认定，上述操作存在超越权限减免息、处置程序不规范、筛选重组对象不透明、重组定价未按现实状况予以重估等四大问题。

　　该书面材料称，海南中行和福地苑、义隆公司债务重组合同，已经免除了福地苑项下的贷款利息1675.4万元。根据《中国银行表外应收未收利息减免管理办法》第十四条规定，海南中行超过800万元的利息减免，应该报经中总行审批，但该债务重组合同涉及的利息减免未经履行审批手续。

　　又如，海南中行与义隆公司的债务重组合同签定于2009年12月1日，而重组方案到12月15日才获得海南中行资产委员会议通过。

　　"重组方案未经批准就实施重组并签定合同，处置程序明显违规。"该书面材料称。

　　"这个重组合同正在履行中，义隆公司现已交纳4600万元，还有尾款1600万元未付。"海南中行代理行长王一林在接受记者电话采访时称，该项目为已核销资产，海南中行在处置时不存在任何程序瑕疵。

　　王一林说，"总行6月12日专门派员来调查过，没有什么问题。"

　　烂尾楼烂了15年

　　烂尾楼现象，在海南并不鲜见。

　　180位农民工，在海口金滩路通华小区的2号楼安了"家"。和其他9栋装修完好的高楼相比，2号楼就像是一个魔盒，窗框上封着色彩班驳的麻袋和破布，外墙布满青苔，大量钢筋暴露在外，刺激着每位路人的视线。

　　从1995年大楼停工至今，当时39岁的包工头陈玉彪就一直住在这里。开发商跑了，陈玉彪没钱给工人发工资，差点被情绪失控的老乡们投到海里喂鱼。如今，儿子在烂尾楼里长大，孙子在烂尾楼里出生。而这座烂尾楼，正和老陈一样一天天老去。

　　老陈说，通华小区作为海口市安居工程，由香港通华房地产有限公司和海口市政府共同开发。他当时和上海宏志公司签订协议，负责2号楼的施工，共9层、1万余平方米。按行规，他累计垫资500万元建设该楼，并负担100多万元的工人工资。

　　1995年，通华公司老板丁铭曜在未经过项目验收的情况下，偷偷办理了房产证，把总共8栋楼抵押给建设银行海口住房城建支行。获得600余万元贷款后，丁铭曜携款消失。而2号楼被迫停工，成为一栋烂尾楼。

　　直到2004年，得知丁铭曜被抓，陈玉彪与上海宏志联合起诉通华公司，海口市中级法院判决通华公司向宏志公司支付工程欠款及损失650余万元。但因牵涉债权银行及其他关联方，该案没能顺利执行。

　　目前在政府协调下，涉及2号楼的各方已初步同意由陈玉彪先期还清通华公司对银行的贷款，然后自行处置这栋烂尾楼。

　　通华小区并非孤例。在海口黄金地段的滨海大道，一栋高达23层的建筑同样成为"烂尾楼"。这座名为"海口海景酒店"的项目总投资5.2亿元，前期为1992年报批的一栋6层建筑，但在完成桩基后停工。经过多次股权变更，最终建成了23层的半拉子工程。

　　海南省住建厅改革发展处处长史贵友说，上世纪九十年代海南楼市泡沫破裂后，房地产积压率净占全国的十分之一。从1999年起，中央政府给予海南专门优惠政策，还给予5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。到2007年，海南烂尾楼基本绝迹。

　　但本报从海南浙江商会一负责人处获悉，海口仍有多栋楼盘在"沉睡"，例如海口琼州大道两栋烂尾楼、东环铁路桥下的一处大型"半拉子"、龙昆南路上的凯立大厦、新港路农贸市场对面的海洋大厦、滨海公园对面的银达大厦等。

　　"大家又都在海南疯狂投资房地产，我们真担心新仇添旧恨啊！"陈玉彪低沉的感叹道。

　　激辩海南楼市

　　对于海南房地产前景，各方观点不一。

　　"下半年海南房价将趋于理性，但没有烂尾风险。"焦点网杭州首席代表陈贤锋指出，"新国十条"出台后，海南楼市的投资性需求受到打击。而每年的5、6、7、8月份均为海南的购房淡季，本地购房者购买能力有限，因此造成了商品房成交量连续下降。

　　"再度复制去年年底那轮房价疯涨，已经不大可能。"北京浙江企业商会副会长陈俊说，目前海南投资回报还不如二线城市，房价上涨空间有限，投资海南楼市需要格外谨慎。

　　金江金外滩营销总监杜慧颖认为，在海南国际旅游岛建设正逐渐开篇之时，降价不可能成为市场的主旋律。"土地环节价格没有降下来，房价是不会降的。"她说。

　　近日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》起草组负责人、海南省旅游委副主任邓小刚公开表示，2010年至2020年海南省固定资产投资将达到3.52万亿元。而1988年至2009年，该省固定资产投资累计完成5797亿元，财收收入累计不到1300亿元。

　　过去20年间，海南省固定资产投资年均增长一成九，其中房地产业贡献近三成。去年和今年上半年，海南房地产投资分别同比增长四成四和七成九，今年的涨幅更位居全国第一。

　　邓小刚表示，海南要吸引投资需建立新的投融资平台，向境内外大企业和大财团招商引资。

　　但海南省委党校副校长廖逊坦言，在后金融危机时代，靠借债、卖地等方式筹资都不可行，海南应打好实业基础，培育内生发展动力。

　　"一边是政府官员预测房价将下跌，另一方面则是不少央企还在疯狂高价拿地。"海南大学经济学院副院长李仁君认为，当地房地产市场处于量价齐跌的状况，岛外需求持续观望，前景不乐观。

　　虽然很多人说目前海南房价疯涨，海南已经出现了泡沫，但也有人反驳此次不同于上世纪海南楼市泡沫，因为很多购房者是一次性付款，不会出现烂尾的风险。但也正因如此，一次性付款的受益者是开发商，却把风险扔给了购房者。

　　怎样避免可能的泡沫带给市场的伤害，已成为横亘在地方政府和开发商以及各利益集团面前的一道课题。

　　圈地惊心：海南海岸线全线失守 人工岛逼死海港

　　这是南海上璀璨的宝岛，这又是开发商趋之若鹜的"宝"岛。这有绵延千五公里的优质海岸线，这也有布满海边的海景别墅和星级酒店。这是国际旅游岛，这又曾经是另外的48个"岛"。这里是本地人的生态家园，这里也是"闯海人"的冒险乐园。这是最好的地方，这也许会成为最坏的地方。这里如今掀起了新的一轮圈地热潮……

　　距离1月4日公布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛上升为国家战略已过去半年有余，但越来越多人感觉到躁动和矛盾。

　　随着海南国际旅游岛建设序幕拉开，相关旅游、运输、房地产、基础设施建设等行业都将具有巨大的增长空间。在此背景下，一些旅游、地产等行业的大型企业早已嗅到海南新一轮发展的"商机"，纷纷加大对海南的投资和布局……

　　海岸线乱象

　　距离海岸线200米甚至100米以内的建筑比比皆是，"一线海景别墅"和各大星级酒店在沙滩旁边星罗棋布，甚至在万宁市石梅湾，记者还看到位于海边在建中的私人飞机场。

　　吴程英最近一直为海南房地产开发感到郁闷。

　　"打开电脑，通过卫星图片上看海南，发现海南岛的海岸线正在哭泣-海南全岛的海岸线已几乎处于开发的状态，很难看到一片原始的痕迹。"吴程英是海南文昌籍人，大学毕业后在深圳工作。他告诉记者，以前每次回海南都感觉日新月异，高楼林立，现代化与自然的交融。但在2000年以后由于缺乏有序的引导，海滩被过分地开采，每次坐飞机回去都会看到海南的东北角满目疮痍。

　　海南岛海岸线长达1528公里，1988年开始便有了东线重点发展旅游业，西线重点发展工业的定位。而这条海岸线已成为房产商们的"乐土"，记者了解到，其中北起海口南至三亚，300多公里的东海岸线上不仅囊括了海口湾-美丽沙，文昌的铜鼓岭，琼海的博鳌，万宁神州半岛、石梅湾，陵水的珍珠海岸直至三亚的海棠湾、亚龙湾等最精华的旅游海岸资源。同时东海岸也成为海南开发最火热的地方，十来个海内外大型的房地产开发集团包揽了海南这条最优质的海岸线。

　　海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民曾作为世界旅游组织的中方专家，为海南省作旅游总体规划。他向时代周报指出，从南向北，三亚的三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾，再到陵水的土福湾、南湾半岛、清水湾、日月湾、香水湾，万宁的杨梅湾、石梅湾，再到琼海的博鳌水城，文昌的冯家湾、高隆湾、椰林湾、火箭发射基地……东海岸已基本被开发商圈地完毕。

　　国际旅游岛的确立，助长了地产业突进的力度和速度，而投人所好的"一线海景房"纷纷驻扎海岸线边上，更给海南生态带来了负面影响。海南是热带台风密集区，作为保护海岛免受台风袭击的"第一道绿色天然屏障"，海防林可以在相当程度上防卫着海岸线。海南省政协委员、海南省林业局森林防火办原主任刘福堂告诉时代周报记者，海防林以木麻黄为主，自1956年种植以来，历史上曾四次对海南的海防林造成灾难性破坏，目前的防护功能已大打折扣。而开发最热闹的东海岸，因为直接面向太平洋，海防林作用最为重要，但房地产开发早已经让海岸土地与林木"脱钩"。

　　毫无节制的圈地破坏，造成的恶果显而易见。文昌东郊椰林曾以种植密度高、枝繁叶茂而著称，但因为海岸线侵蚀造成海岸线后退300-400米，原来插在陆地上刻有"椰林湾"三个字的柱子，现在已经跑到海水中去了。

　　而根据6月8日批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，建筑物与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于100-200米。

　　"假如遇到2004年东南亚那种规模的海啸，海岸带旁边的这些建筑将不堪设想。"刘福堂分析。

　　但在记者的调查中却发现，距离海岸线200米甚至100米以内的建筑比比皆是，"一线海景别墅"和各大星级酒店在沙滩旁边星罗棋布，甚至在万宁市石梅湾，记者还看到位于海边在建中的私人飞机场。

　　在最近出台的《海南省土地利用总体规划》强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)。但海南著名评论员矢弓告诉记者，不少房产商挂着"产权式酒店"的牌子，最后在海边开发出来的却还是公寓住房。

　　7月11日，海南省海洋与渔业厅厅长赵中社在接受媒体采访时表示"海南海岸线目前只开发了100多公里"。海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰也称其中东海岸有800多公里海岸线，目前已开发的不到1/10，"因此海南依然有很多海湾资源、海岸资源可供开发。"

　　林鸿民对这个说法表示质疑，他认为目前只开发了100多公里应该是指正式动工的那部分项目，而海南的海岸线可能早已被房产商圈进囊中。

　　在开发商的眼中，与他们的未来所得相比，占有优质海岸线资源的代价并不高。据媒体报道，现在海南海边的土地，从农民手中征用普遍是2.5万-5万元一亩，而开发成楼房和别墅后，每平米能卖到2万-10万元。地处海南最西边的东方市，被征用海边林地后每棵树补偿标准仅仅是两块钱。

　　除此以外，海南沿海公共海域"私属化"现象也非常普遍。各种建筑风格的酒店，一家紧挨一家，如同一道围墙，将沙滩海景圈在里面。"你如果不通过他的酒店大堂，就进不了公共海滩。"矢弓告诉记者。

　　据了解，目前在海南优质海岸线上，已经建好的五星级酒店有23家，这些酒店都将公共海域据为己有，而正在开工建设的五星级到七星级酒店，高达49家。

　　公共海滩有变为"富人的后花园"之虞，而作为很多海口人的骄傲，万绿园也面临着同样的问题。

　　万绿园是一座位于海口市滨海大道旁的大型热带海滨生态园林，上世纪90年代初经填海造地而成，占地面积达1027亩。2009年下半年开始，海口市民便发现万绿园北侧海面将新建另外两个面积约450亩和100亩的人工岛，随后不久，这两个项目都得到海南省政府的正式批准。而人工岛的建立不仅会"让市民无法在万绿园看海"，更有分析人士指出，按照方案上的规划来看，人工填岛将不可避免地改变水流方向，海流稳定性受到破坏，回淤将更严重。已经变浅的新港通道将继续恶化，过不了多久估计就彻底变成死港。

　　而据曾经参与过相关项目规划的内部人士告诉记者，在三亚湾新规划的一个同样是填海而成的人工岛，仅仅请了5个专家作验证，而最终也只是走过场而已。

　　新"圈地运动"？

　　海南省委书记卫留成强调：开发商的推波助澜、捂盘惜售等问题要引起海南各市县高度重视。地价越高、房价越高，并不是好事，最终都会转嫁到消费者身上，弄得不好就是泡沫。

　　从去年开始，开发商便蜂拥而至，而这并非是第一次。矢弓清楚地记得，上世纪90年代的海南房产泡沫曾经"拖垮了一个发展银行"。

　　1988年海南建省，同时也是经济特区。据介绍，当时全国几乎每个地级市都在海南有地产公司。

　　1993年下半年，中央实行宏观调控，冻结了大笔资金，致使大部分工程未能建成。到了1998年底，原来的5000多家开发商，还活跃的不到200家。

　　人走茶凉，最后海南留下空置房455万平方米，烂尾楼工程1631万平方米。当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的1/10。有人打趣，那时的海南就是"天涯、海角、烂尾楼"。

　　随着房地产泡沫的破灭，1998年6月21日，由于海南发展银行不能及时清偿到期债务，被迫关闭，成为新中国成立后首家因支付危机而关闭的省级商业银行，而直到现在海南也没有一个发展银行。

　　蔡仁杰称，目前海南基本上消化了上一轮的房地产泡沫，上世纪90年代，土地以较低价格落到地产商手中，但没有开发，现在这些土地基本收回。

　　而眼下各大开发商在海南的圈地也不能不让人将上一波地产热联系起来，这是否又一轮房产泡沫？

　　从海口出发往西，一路上可以看到越来越多开发中的海滨楼盘，以及分布密度极高的楼盘广告。而与广告所宣传的"最后的CBD海岸线""花园洋房""欧式庄园"等形成强烈反差的是，房产商的圈地过程却没那么"写意"。

　　吴程英告诉记者，部分开发商在地方政府的支持下，肆无忌惮地圈地。在他的老家文昌市铺前镇，为了占用300亩耕地，多次有人以政府的名义要求村民签名交地，而征地目的居然是要修"90米宽的高速公路"。

　　位于海南省万宁市东南部的石梅湾，曾被世界旅游组织专家誉为海南未被开发的最美丽海湾-但这片净土也即将被打破宁静。华润集团获得这里12平方公里的土地使用权，将用13年进行开发。当地石梅村的村民向记者介绍，这里曾经有绵延数十公里的青皮林带，散落在区内的农舍多为黎族村落，世代以耕作和捕鱼为生。但随着开发商的进驻，原始森林被加剧砍伐，生态系统难以维持平衡。而大部分被征去农田的农民也失去了唯一的谋生工具，生活无以为继。当记者以买房者身份向进驻该村的另一家房产商售房中心咨询时，赫然发现该楼盘的卖点除了"原始森林"，便是石梅村的水库-而这个水库，正是在去年因为挖掘过度而崩塌，目前滴水未剩。

　　位于海南北边的澄迈县海边，植被已被破坏得所剩无几，烈日照射下，工人、起架机和挖掘机在坑坑洼洼的工地上懒懒散散。这里是富力集团正在打造的一个高端旅游房地产项目"富力红树湾"。其投资总额将超过100亿，建设工期为5-8年。据了解，该项目开发2108亩，总占地为6700亩。而"海口唯一原生湖景社区，自然围合的水岸生活"也成为这个项目到处看得到的宣传词。

　　目前，富力在海南共有三个项目，还在陵水县香水湾4.2公里的海岸线上，圈地2500亩，在海口占地680亩，这几个地方都用于开发旅游房地产项目。据海南富力董事长胡亦明透露，富力在海南土地储备已经超过2万亩，建筑面积超过200万平方米。

　　而同等规模的圈地情况并不独富力一家，据媒体统计，万宁市整个神州半岛沿海的土地，都收入到了中信集团的囊中。同时，中信集团还在博鳌拥有长达5公里的开发权。在清水湾，雅居乐地产把控1.5万亩的海岸，计划10年内投资130亿元人民币，整体开发清水湾。在海棠湾25公里的海岸线上，香港电讯盈科、保利集团、上海家化集团掌控98.78平方公里土地，计划再建一个三亚城区。而中粮地产则在亚龙湾拿到18.6平方公里的开发权。三亚湾最大的地主是鲁能置业，圈地6.8平方公里，据了解，鲁能置业在海南拥有19平方公里、约2.9万亩土地。

　　这些房产"豪强"占地所开发的基本大同小异-公寓，别墅，酒店，高尔夫球场。

　　相比其他几样，高尔夫球场的"此起彼伏"更令人玩味，矢弓告诉记者，目前已建高尔夫球场26个，在建100多个，而据一位官员透露，海南省未来将可能建设超过300个高尔夫球场。

　　"我作过统计，现在符合条件的区域，全拿来建高尔夫球场都不够。"矢弓指出，开发商疯建球场的唯一目的就是为了圈地，使周边房价上涨，"围着高尔夫球场建起一座又一座别墅，都跟你说那是海景房。"

　　跟现在相比，曾经的第一波地产热在量和质上都不算什么。而今天的海南岛在基础设施、知名度、发展定位等方面也大不同于20年前。但当地政府已在多个场合敲响了警钟。

　　赵中社在接受媒体采访时表示，海南的海岸线不能都盖房子，要留下一些原始的处女地。海南省委书记卫留成也强调：开发商的推波助澜、捂盘惜售等问题要引起海南各市县高度重视。地价越高、房价越高，并不是好事，最终都会转嫁到消费者身上，弄得不好就是泡沫。"海南再也不能陷入这个泥潭，再也不能走这个路子了。"

　　谁的旅游岛

　　"假如生态被破坏，原始森林变为水泥森林，那海南将不再是海南了-有谁会花钱专门过来这里看房子呢？"

　　河北人赵文斌在上世纪90年代初来到海南-那时正是"大特区"概念喧嚣尘上的时代，他和绝大多数同龄人一样，带着对新体制的向往，梦想在这里书写拓荒掘金神话。

　　他们也被称为"闯海人"，这曾经是个令他骄傲的称谓。十几年的时间让赵文斌扎根海南，已将自己当做海南人。

　　这一阵子赵文斌却感到纳闷：不知不觉间，他身边多出了不少自称"闯海人"的新来者，那个久违的称号似乎又重出江湖。随着国际旅游岛的确立，十几年前场景重现，海南再一次成为冒险家的乐土，房产商，投资商，甚至务工者，都自居为新一代的"闯海人"。

　　但这一次，就像开发商圈地所引起的争议一样，不少本地人对这些新"闯海人"充满质疑，认为他们带来的除了机会，更多的是无谓的"精英意识"和混乱。在海南的本地论坛里，几乎每个谈及"闯海人"的帖子都会引起双方面红耳赤的掐架。

　　新"闯海人"引发的争议只是目前海南的一个缩影，国际旅游岛上升为国家战略后的7个月，在兴奋过后，越来越多的声音出现，而最终指向的都是-这将是谁的旅游岛，谁的海南？

　　矢弓告诉记者，海南建省23年，前后提出来的概念岛算起来有48个岛。

　　"国际旅游岛就是玩概念，而国际上从来都没有这种概念。"矢弓认为，打着这概念主要是为了吸引国外游客，但却缺乏实际指向性，"海南岛，放在中国，你是独一无二。放在世界，那就很不起眼，有夏威夷，有普吉岛，很难吸引到国外游客来这里。"

　　当内地人奔赴海南置房，海南人却得发愁自己买不了房。

　　"国际旅游岛我不知道带来什么好的，但这一年里房价上涨得太厉害了，本来买得起的房子一下子又买不起了。"海口市民刘亚琴曾打算在2009年底购置新房，但观望再三，房价却唯有节节高升。海南房价上升之快，甚至连海口市委书记陈辞都公开表示："海口普通居民要想在海口购得一套地段一般、面积合适的房子，也要8年不吃不喝才行，最低收入家庭更是要20年。"

　　除了买不起房，还有交了定金房产商却捂盘不开的情况。记者了解到，海口和三亚多家开发商存在类似情况，不少业主建起了群组，每天的例行功课就是凑在一起"声讨黑心开发商"。

　　"开发商肯定想卖个最高的价，因为他们追求利益最大化。"矢弓指出，"作为政府必须保持充足的土地供应，不在一线海景地批准再建房。要给买房者一个正确的导向，不能一味地哄抬房价。"

　　他提醒，如果不控制房地产发展速度，发展高水平高质量旅游产业，最后可能是既失去生态也没有发展，出现双输的局面。

　　曾经的"天涯、海角、烂尾楼"正在快速地向"别墅、酒店、旅游岛"演变，成为大工地的海南犹如诸侯割据，各大房产商画地为牢，谁也说不清这座岛的未来会走向哪里。

　　专访海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民：修建人工岛是劳民伤财

　　时代周报：房产商纷纷抢滩海南岛，大概是从什么时候开始的？

　　林鸿民：今年1月4日正式出台《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，里面提到了要把海南国际旅游岛上升到国家战略。但事实上2009年12月31日就已经确认了这个消息-这是分水岭，各大房产商得知消息，闻风而动。

　　时代周报：优质海岸线基本被抢占一空，但目前表现得大部分是混乱无序，是什么造成的？

　　林鸿民：2008年7月，海南省将177项行政管理权直接下放到市县和地级市，这项改革措施在全国是独一无二的。

　　但同时，诸多权力下放也导致地方政府可以自由支配土地出卖的权力，这就可能产生开发商和某些地方政府形成一定的利益关系，而通过"官方"的角度去圈地，从而瓜分海岸线。

　　另外，目前能管辖海岸带的有四五个相关部门，它们之间各自独立，没有衔接，这也会出现对同一个区域重复开发的混乱局面。

　　时代周报：要如何加强海岸线资源管理？

　　林鸿民：刚刚出台的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》里，把海南岛的海岸带从功能上划分为临港经济区、城镇生活区、旅游休闲区、生态保护区、农业和渔业区六大类型，每个区的划分依据，是根据其在全省经济社会发展中所承载的功能而定。《纲要》批准后，海岸线混乱无序的情况或许会得到一定的制约和调整。

　　当然，只把海岸带划分为六个功能区还是比较粗线条的，还需要以后进一步规范细则。

　　时代周报：海南的楼市能否支撑开发商们拿地时的期望？

　　林鸿民：海南的房地产可分为两种：一种是跟旅游产业联系紧密的，如三亚那边的星级酒店。一种是"候鸟型"的住房，也就是内地居民到这边购置过冬的房屋。后者目前已过度开发，这类住房每年最多就使用半年时间，会造成大量时间房屋空置，无形中又是一大笔浪费。但政府也拿这种情况没办法，谁让房子是他们掏钱买的？

　　目前大量的所谓一线海景别墅和酒店纷纷建筑在距离海岸线很近的地方，这是很危险的，开发商为了美观往往把并不好看的木麻黄等防护林砍去，而种上并不具有抗风作用的观赏性林木，长此以往，后果不堪设想。

　　时代周报：目前也出现了不少填土造陆，修建人工岛的例子。是否说明海南现有海岸线资源仍不能满足开发商需要？

　　林鸿民：很多人工岛的修建是毫无必要并且劳民伤财的，这并非是像曹妃甸那样经过长期论证的必须行为，而往往是官员头脑一热，为了追求轰动效应，就建这样的"标志性建筑"。

　　另外开发商当然也是主导因素，举个例子，三亚的凤凰岛目前房价达到12万/平方米，他们现在还打算往外填，这么高的房价，开发商何乐而不为呢？

　　时代周报：海南可能越过工业社会直接进入服务业为主的经济结构吗？

　　林鸿民：我认为海南还是不能越过，这是客观规律。海南得以工业为支撑，旅游业为先导，这样去发展。如果做得好的话，会由农业向新型工业化迈进，再往后才是进入服务业社会。（时代周报）

　　调控尚无松动 开发商下半年如何应对？

　　近期,有媒体报道称,银行因为自身利益需要,提前放松了对政策的执行。

　　本期地产峰会,《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请到了金科集团副总裁李战洪、上海三湘股份有限公司副总经理张涛、戴德梁行华中区公司董事总经理彭蔭喧,以及同策研究咨询中心主任夏宇等开发商、专家、机构,请他们谈一谈对政策走向的看法。

　　话题1:政策是否宽松了？

　　NBD:根据您所接触到的情况,各地政府、各地方银行在执行宏观调控政策时,有没有较之前宽松？

　　李战洪:公司层面上来看,没有觉得当下政策变得宽松,反而有明显趋紧的趋势。

　　张涛:和之前相比没什么大的变化。四大国有银行仍然严格禁止第三套房贷款,对二套房房贷也要求高首付和高利息。只有那些中小银行和中介可能会适当放松政策限制,为三套房贷提供贷款。

　　彭蔭喧:目前来看政策面没有放松,也没听说过政策要放松。

　　夏宇:与其说是调控政策放松,倒不如说房地产调控政策没有之前想象的那么紧。当初的房地产宏观调控政策只是说包括北京、上海在内的局部城市停止第三套房的贷款,但并不表示所有城市都要停止三套房的房贷。

　　话题2:开工量是否调整？

　　NBD:在政策松动的大环境下,您的企业有没有作出一些调整,比如加速开工计划、扩大施工量等,提前为调控放松后可能出现的成交量反弹做准备？

　　李战洪:我们公司都是按照年初制定的计划在走,在当前政策影响下,控制好自身开工计划和施工速度,这不仅是市场要求,也是企业对自身的一个要求。

　　张涛:虽然消息层面有所松动,但是实际上政策松动的可能性并不大。我们公司的开工、施工和销售进度安排,主要还是根据年初制订的计划来进行,当然会根据市场的情况进行调整。推盘的时间则主要根据工程进度。

　　彭蔭喧:从广州市场来看,实际上开发商并没有太担心政策调控的影响。比如广州的房价相对调控前仅有10%或5%的下调幅度,且市中心区域房价几乎没有变动。开发商确实放慢了销售,但对房价却没有影响。国家要求实现"软着陆",如果调控过大,对开发商和银行都是很不好的。调控不一定要压房价,放缓增长的幅度就行。但调控让开发商资金压力增大了。

　　夏宇:由于国家打击囤地等政策,开发商的施工、开工等工作都受到国家的严格管控,所以项目的开工和施工进度不会因为政策的变化而有大的变化。实际上,由于大部分开发商上半年销售完成得比较好,目前的销售压力并不大。目前来看,市场仍然不明朗,七八月份又是传统的淡季,开发商不太可能现在就根据市场的销售情况做出调整。

　　话题3:调控影响持续多久？

　　NBD:您预计整个地产调控对市场的影响将持续多久？在这一个阶段,您的买地计划完成情况怎样？

　　李战洪:每次调控对于公司来说都是一次机会。我们都是按照年初制定的买地计划和拿地目标在走,没有格外做出调整。

　　张涛:我感觉这次宏观调控政策对市场的影响持续时间会很长。外界认为房地产调控放松以后,成交量会大幅度反弹,但其实这是延续2008年宏观调控的思维。未来宏观调控政策应该不会放松,即使政策的影响逐渐变小,成交量有所恢复,也很难回到2009年的水平。

　　彭蔭喧:预计调控影响将会到今年年底,那时政策经过几个月的"消化",购房者和开发商都看清了市场。在广州市区,开发商没有停止过拿地,主要是因为开发商好看后市。

　　夏宇:市场的心态的确较之前有所变化,那是因为之前房地产税等消息让人们对市场过于悲观。但从现在来看,这次调控可能没有预期那么严格,包括上海在内的很多城市没有发布调控细则,房产税现在也不再讨论。这些消息层面的变化,令市场的政策预期有了改变,大部分人认为政策的主要方向还是控制房地产价格过快上涨,解决供求失衡的问题。实际上政策出台以后,很多开发商认为现在是很好的买地时机,因此一直在关注低价地块。

　　话题4:会否降价促销？

　　NBD:来自很多开发商的消息显示,银行对开发商的银根从未有大的收紧,开发商目前依然可以从各种各样的渠道获得资金。在这样的情况下,您是打算降价销售房屋,还是等政策效力逐渐趋淡以后,再出售库存房源？

　　张涛:什么时候销售还是取决于项目的工程进度。我们了解的情况是,上海房地产市场目前是有些促销,但力度并不大。上海开发商目前的主要促销方式是直接通过降价销售来加快资金回笼。但是,也有一些开发商是通过提升产品质量和附加值,依靠产品升级进行销售。

　　彭蔭喧:目前开发商资金渠道实际有所收窄,我们看到开发商资金上没太大影响,主要是因为目前在开发的项目很多在调控之前就已动工,而银行方面借出的贷款不可能中途就停掉。当下,在市区外的地方,可能有开发商会在价格上作出让步;但在市区,房价下调以及优惠措施较少。

　　夏宇:虽然很多开发商在上半年都完成了全年目标的相当部分,并且能保证2010年会有比较好的业绩,但是对于很多在全国扩张的房地产龙头企业来说,各区域分公司的业绩指标依然比较高。为了确保业绩的实现,同时也为了滚动开发所需要的现金流,他们不会考虑增加库存、延期开盘等收缩性的开发策略,仍然会延续之前的扩张,因此很有可能在今年年底根据项目的销售情况调价。（每日经济新闻）

　　标准普尔：预计中国房价下半年降10%-15%

　　据新华海外财经报道,标准普尔(S&P)企业评级董事符蓓昨日称,预计中国住宅价格下半年会下降10%-15%。符蓓同时表示,若下半年时机合适,内地企业将会继续去香港发债。

　　符蓓表示,2008年不少房地产公司都遭降级,现在的评级水平已考虑到行业的波动性。标普力争使评级在比较平均的水平,从而上行和下行都有一定承受力。

　　然而,符蓓认为,大幅调整房地产公司评级的几率不大。"我们觉得下半年(房企)评级大幅调整的几率应该是不高的,除非有突发事件。" 符蓓称。

　　此外,符蓓认为,在香港发债是拓宽公司融资渠道、优化债务结构的一条路径。符蓓称,如果市场窗口允许,包括房企在内的内地公司会陆续赴港发债。

　　中国政府自4月中旬发出连环拳调控楼市,包括收紧首套和二套房贷款,银行可根据状况,暂停第三套住房贷款,限制异地炒房等。

　　受制于房地产紧缩措施,在4月一个月的时间里,即有七家内房股宣布在香港发行优先票据计划,包括佳兆业、恒大地产、碧桂园和雅居乐等。目前,标普为19家中国房地产公司提供评级,最高评级为BB,最低评级为CCC-。（东方早报）

　　国元证券：房地产股未来涨幅弱于大盘

　　投资要点：

　　1、北京市场成交面积依然维持低迷。北京本周商品住宅（剔除保障性住房后，本周商品住宅（期房加现房）成交823套，成交面积10.14万平方米，环比下跌12.94%。成交均价19343元/平方，环比上升24.99%。除了经济适用房以外的商品房成交面积始终维持低位。我们认为这是由于北京的区域调控是最为严格的区域之一，未来若想成交量出现趋势性的变化，最终还是要依赖政策的变动。

　　2、深圳市场成交底部区域徘徊。深圳本周商品住宅成交415套，成交面积为3.44万平方米，环比上涨29.00%，成交均价17607元/平米，环比下跌2.15%。深圳作为一线城市在此次房地产调控中成交量一直处于极低的状态。周成交面积一直处于2-3万平方区间震荡的趋势，目前没有走出底部。

　　3、上海成交面积回暖趋势明显。上海本周商品住宅成交2503套，成交面积为23.08万平方米，环比上涨22.82%，成交均价13818元/平方，环比上涨4.10%。上海的成交面积19周达到低点12.64万平方，之后逐步走出底部区域，回暖的趋势明显。

　　4、房地产行业未来上涨幅度可能弱于大盘。房地产新政是导致大盘前期下跌的主要动力之一，因此房地产行业率先反弹，修复之前过于悲观的预期。但是经济适用房规模的加大对于行业是偏空的，对于宏观经济是利多的。在经济适用房按预期政策执行与房地产调控政策没有明显松动的情况下，房地产行业不存在中期获得超额收益的动力。（国元证券）